Aufstellungsbeschluss

Die Aufstellung eines Bauleitplanes beginnt mit dem sog. Aufstellungsbeschluss der Gemeinde, § 2 Abs. 1 S. 2 BauGB, mit dem das Verfahren förmlich eröffnet wird. Dieser ist zwar keine Wirksamkeitsvoraussetzung, dient aber der ersten Zusammenfassung der Planungsziele.

Bauantrag

Antrag an die Gemeinde, das geplante Bauvorhaben auf seine Vereinbarkeit mit dem öffentlichen Recht zu überprüfen und die Erlaubnis zu seiner Durchführung zu erteilen. Er ist bei der Gemeinde zu stellen, in deren Gebiet das zu bebauende Grundstück liegt. Er muss unter anderem Angaben (Bauvorlagen) enthalten über Bauart, Bauweise und Grundstücksgrößen sowie Nachweise über die Standsicherheit und die Schall- und Wärmeisolierung. Beizufügen sind ferner eine Baubeschreibung, Bauzeichnungen und Lagepläne sowie Berechnungen des umbauten Raumes und der Wohn- und Nutzfläche. Mit dem Bau kann erst nach Erteilung der Baugenehmigung begonnen werden.

 

Baufenster 

Mit Baufenster wird eine überbaubare Grundstücksfläche bezeichnet.

Eine überbaubare Grundstücksfläche ist Bestandteil eines Bebauungsplans (B-Plan).

Entsprechend der im Bebauungsplan vorgenommenen Festsetzungen, ist die überbaubare Grundstücksfläche derjenige Teil eines Baugrundstücks, auf welchem ein Gebäude, unter Beachtung der jeweiligen bauordnungsrechtlichen Vorschriften, errichtet werden darf.

Das Baufenster wird im Bebauungsplan zeichnerisch durch Baulinien, auch Fluchtlinien begrenzt dargestellt.

 

Bauvoranfrage

Mit der Bauvoranfrage kann die Genehmigungsfähigkeit eines Bauvorhabens bereits vor Baubeginn und vor der detaillierten Bauplanung rechtssicher geklärt werden. Entschieden wird dabei nicht über die Bebauung eines Grundstücks an sich, sondern über die Genehmigungsfähigkeit eines konkreten Bauvorhabens.

 

Bebauungsplan

Liegt gem. §30 Absatz 1 BauGB dann vor, wenn eine Festsetzung über die Art und das Maß der Nutzung, die örtlichen Verkehrsflächen sowie die überbaubaren Grundstücksflächen vorhanden ist (sog. qualifizierter Bebauungsplan). Liegen diese Voraussetzungen nicht vor, so ist das Bauvorhaben gem. § 30 Absatz 3 BauGB im Übrigen nur nach Maßgabe des §34 BauGB (im Innenbereich) oder §35 BauGB (im Außenbereich) zulässig (sog. einfacher Bebauungsplan).

 

Bodenrichtwert

Durchschnittlicher Wert für den Boden unter Berücksichtigung der Lage und des unterschiedlichen Entwicklungsstands. Die Bodenrichtwerte werden jährlich auf der Basis der Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse ermittelt und in Form von Bodenrichtwert-karten veröffentlicht, in die jedermann auf Verlangen Einsicht erhalten kann.

 

Flächennutzungsplan

Der Flächennutzungsplan wird von den Gemeinden erstellt und gibt in groben Zügen Auskunft über Bauflächen, Baugebiete, Verkehrsflächen und Grünanlagen.

In § 5 Absatz 2 BauGB werden unter anderem folgende Beispiele genannt, die im Flächennutzungsplan dargestellt werden können:

• die Ausstattung des Gemeindegebiets, insbesondere solche Anlagen und Einrichtungen zur Versorgung mit Gütern und Dienstleistungen des öffentlichen und privaten Bereichs,
• Flächen für den überörtlichen Verkehr und für die örtlichen Hauptverkehrszüge,
• Flächen für Versorgungsanlagen sowie für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung,
• Grünflächen, wie Parkanlagen, Dauerkleingärten, Sport-, Spiel-, Zelt- und Badeplätze, Friedhöfe
• Flächen für die Landwirtschaft und Wald

Der Flächennutzungsplan entfaltet gegenüber den Bürgern keine unmittelbaren rechtlichen Wirkungen. Baurechte aus den Darstellungen des Flächennutzungsplanes kann man daher nicht herleiten. Der Flächennutzungsplan ist die Grundlage, auf der die Bebauungspläne entstehen.

 

Geschossfläche (§ 20 Baunutzungsverordnung, BauNVO)

Die Geschossfläche ist die Summe der Flächen aller Vollgeschosse (einschließlich Umfassungswände) eines Gebäudes.

 

Geschossflächenzahl (GFZ) (§ 20 Baunutzungsverordnung, BauNVO).

Die GFZ gibt an, wie viel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche (i.S. § 19 Abs.3 BauNVO) zulässig sind. Die GFZ wird im Bebauungsplan festgesetzt.

 

Grundflächenzahl (GRZ) (§ 19 Baunutzungsverordnung, BauNVO)

Die GRZ gibt an, wie viel Quadratmeter Grundfläche eines Gebäudes je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Die GRZ wird im Bebauungsplan festgesetzt.

 

Modernisierungsstau

Notwendigkeit eine Immobilie durch bauliche Maßnahmen und Modernisierungen auf einen zeitgemäßen und gesetzlich vorgeschriebenen technichen Stand zu bringen. Dies betrifft v.a. energetische Sanierungen wie Dämmung, Heizung und Fassadenöffnungen. Ein Modernisierungsstau hat erheblichen Einfluß auf den Immobilienwert.

 

Teileigentum (§ 1 WEG)

Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

 

Teilungserklärung (§ 8 WEG)

Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt ist, die mit Sondereigentum verbunden sind. Der Teilungserklärung ist zu entnehmen, welche Gebäudeteile in Sondereigentum stehen und welche Gemeinschaftseigentum sind. Ferner sind besondere Nutzungsrechte (z.B. Stellplätze) gekennzeichnet.

 

Zur Aufteilung in Wohnungs- und Teileigentum

benötigt man Aufteilungspläne, die mit einer Abgeschlossenheitsbescheinigung des Landratsamts versehen sind. Es handelt sich hierbei um folgende Pläne:

• aktueller amtlicher Lageplan des Grundstücks;
• Grundrissplan eines jeden Stockwerks;
• Seitenansichten aller vier Seiten eines jeden Gebäudes (ausgenommen nur Seiten, an denen vollständig an ein anderes Gebäude angebaut wurde);
• Schnittplan eines jeden Gebäudes.      

Zu beachten ist:                                                                                 

• Die genannten Pläne werden grundsätzlich für jedes Gebäude benötigt, das sich auf dem Grundstück befindet, also auch für Nebengebäude wie Garagen, Schuppen etc.
• Eine Ausnahme besteht nur, wenn ein Nebengebäude beseitigt werden soll oder, wenn es nicht fest mit dem Boden verbunden ist (z. B. bewegliches Gartenhaus).
• Die Grundrisspläne werden von jedem Stockwerk benötigt, also auch vom Keller und von einem etwaigen Spitzboden.
• Eine Ausnahme besteht nur, wenn der Spitzboden überhaupt nicht zugänglich oder wenn er nicht nutzbar ist (z. B. mangels ausreichender Raumhöhe).
• Die Pläne müssen dem aktuellen Bauzustand entsprechen. Soweit ein Neubau oder sonstige bauliche Änderungen geplant sind, müssen die Pläne dem geplanten Bauzustand entsprechen. Wird dann doch anders gebaut, müssen die Pläne und die Teilungserklärung geändert werden, um sie dem tatsächlichen Zustand anzupassen.
• Stimmt der tatsächliche Bauzustand nicht mit den Plänen überein, die der Abgeschlossenheitsbescheinigung und der Aufteilung in Wohnungs- und Teileigentum zugrunde liegen, so besteht das Risiko, dass insoweit kein Sondereigentum entsteht, im schlimmsten Fall sogar die Teilungserklärung unwirksam ist!
• In den Grundrissplänen ist jeder Raum, der einer bestimmten Wohnungs- oder Teileigentumseinheit zugeordnet wird, mit derselben Nummer zu bezeichnen. Also sind z. B. alle Räume einschließlich eines etwaigen Kellerraums, die zur Wohnung Nr. 1 gehören, mit „1“ zu bezeichnen. Räume, die im Gemeinschaftseigentum aller Miteigentümer verbleiben sollen oder müssen, sind nicht gesondert zu kennzeichnen.
• Sondernutzungsrechte, etwa für Stellplätze im Freien oder für Garten- und Terrassenflächen, müssen nicht in die Aufteilungspläne eingezeichnet werden, da diese für die Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung ohne Belang sind. Sollen solche Sondernutzungsrechte begründet werden, so empfehlen wir, diese in einen gesonderten Sondernutzungsplan einzuzeichnen und dort entsprechend zu kennzeichnen.                                                                                                            

Es wird empfohlen:

• Lassen Sie die Pläne schon vor der Einreichung beim Landratsamt vom Notar überprüfen, um zu gewährleisten, dass es bei Landratsamt und Grundbuchamt keine Schwierigkeiten geben wird.
  
• Wenn Sie bei Neubauten oder Umbauten von den Aufteilungsplänen abweichen, fragen Sie den Notar, ob eine Änderung erforderlich ist.

Wohnflächenberechnung Gemäß §§ 42-44 II. BV.

Bei der Ermittlung der Wohnfläche sind die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 2 Metern voll, mit einer lichten Höhe zwischen 1 und 2 Metern zur Hälfte und mit einer lichten Höhe von weniger als 1 Meter nicht anzurechnen. Zum Wohnbereich zählende Balkone, Loggien, Terrassen können mit 25 Prozent und höchstens 50 Prozent Ihrer Fläche der Gesamtwohnfläche zugerechnet werden.